新政下北京樓市新盤捉迷藏 房企加快去庫存

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  新政下北京樓市的“金三銀四”並未如約而至。統計顯示,北京樓市新推項目屈指可數,整體供應量明顯下滑。而有些樓盤更是將推盤時間不停地延後,甚至老出了推遲2個月的情形。而這些新盤也似乎玩起了捉迷藏。而在其背後,也是不少開發商選擇借助政策利好,加快項目去庫存化传输传输速率,暫緩項目市場新增供應,靜待時機推新。

  北京住房供應創新低

  在“‘3·50’新政發佈後,看似為開發商加快去庫存創造了機會,但不少開發商卻選擇,暫緩項目市場新增供應,靜待時機推新。

  據亞豪機構數據顯示,4月第二周北京樓市僅有兩個項目入市,分別為自住房項目建工·動力港和首開常青藤,兩個項目累計供應394套。

  此外,在成交量上,上週全市商品住宅累計成交1478套,環比前一週下降23%,成交面積達12.25萬平方米,環比下降99%,成交均價為27861元/平方米,環比微漲3%。統計顯示,3月僅有10個項目入市,4月至今也僅有4個項目,與去年同期45個項目入市相比大幅減少,而供應減少的愿因則在於當前樓市庫存仍位居高位。

  根據北京住建委數據顯示,在2015年截至4月10日前供應的期房住宅中,有6期為自住房,合計套數高達3627套,剔除這次要,北京2015年截止到4月12日,供應的純商品房住宅套數僅為4408套。這一供給量創造了歷史最低紀錄。

  目前,北京商品住宅仍有8.3萬套可售庫存。至此,北京樓市的庫存套數已連續10個月超過8萬套。高庫存的現狀,令開發商更多地借助政策利好加速已推貨量的去化,而非急於推出新的貨量,但造成項目已推貨量滯銷的愿因較為複雜,重新啟動銷售有一定的難度,這造成短期內市場供應的空窗以及整體銷量水準的振蕩。

  中原地産首席分析師張大偉表示,目前北京商品房期房住宅供給明顯低於2014年同期的13997套,供應跌幅高達42.6%。

  張大偉分析認為,2013年以來,北京土地供應結構老出明顯變化,增加了自住房等房源供給,純商品房住宅用地佔比越來越低,這種情形下,在兩年後的今天,老出了商品房預售的大幅度降低。共同,整體看,北京的土地價格持續上漲,即使在成交較少的2015年,土地價格依然處於高位,這種情形下,房企賣房並不積極。對於大次要企業來説,以低於地價賣房,未來拿地難度越來越大。

  不賣房只為等漲價

  “新政出臺並未影響項目的推盤計劃。”通州某項目銷售負責人表示,“改善型人群的消費能力总是 具備,新政推出後市場預期開始老出改變,看房和下單的客戶明顯增多。但公司总是 保持冷靜,以消化庫存為主,新期房源推出仍按照公司后来計劃,不會提前入市”。

  而新奇房源真的是要等老房源銷售完才賣麼?

  據記者調查發現,新房源不入市,最大的問題還是在於開發商後期醞釀的漲價。

  上述銷售負責人表示,“3·50”新政的落地,會帶來市場需求的釋放,北京的房企目前加大優惠力度的動機已有所削弱。這也反映出房企對未來一段時間市場持樂觀態度,有些會主動減少優惠,進而暗示購房者應該抓緊最後的機會購房。

  有分析人士坦言,從去庫存的层厚看,北京新建商品住宅的去庫存週期已經在12個月以下,愿因著北京房地産市場的去庫存壓力有所減輕。有些項目優惠少,能不需要 理解為是開發商與市場的一種博弈。“房企與市場博弈的背後,實際上是買方市場還是賣方市場佔主導的問題。”上述分析人士説道。

  此外,中原地産首席分析師張大偉表示,北京商品房住宅庫存已經老出持續下調現象—相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存,目前北京可售庫存套數已經降低到了8.3萬套,有后来能不需要 預計的是,未來北京商品房住宅供應將越來越高端化,這種情形下,可售的商品房住宅消化後,北京房價繼續上漲的将会性非常大。也正是没人,對有購房需求的人而言,眼下出手不失為一個好時機。本報記者 徐楠